Obligations des propriétaires et des occupants
Ce chapitre ne traite plus seulement de technique constructive : il organise la vie réelle de l’IGH en exploitation. On y retrouve le mandataire de sécurité, l’entretien des installations, les exercices, la charge calorifique d’exploitation, le service de sécurité incendie et d’assistance à personnes, la mise en sécurité des occupants, les interdictions permanentes et les précautions à prendre pendant les travaux. Dans un IGH, la conformité ne repose pas uniquement sur le bâtiment : elle repose aussi sur l’organisation humaine, la traçabilité, la maintenance et la discipline d’exploitation.
1. Mandataire de sécurité et suppléant — article GH 57
Lorsque le propriétaire désigne un mandataire pour assurer l’exécution des obligations qui lui incombent, les noms du mandataire et de son suppléant doivent être portés à la connaissance du maire, qui en informe le secrétariat de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.
Le mandataire de sécurité et son suppléant ne sont pas de simples correspondants administratifs. Le texte exige qu’ils puissent :
- justifier d’une bonne connaissance du règlement de sécurité IGH ;
- être contactés facilement par l’autorité administrative ;
- se présenter rapidement à l’adresse de l’immeuble concerné.
2. Rôle du mandataire et de son suppléant — article GH 58
Le mandataire de sécurité est l’interlocuteur unique des autorités administratives pour tout ce qui concerne l’application du règlement de sécurité incendie dans l’immeuble. Son rôle s’inscrit directement dans le cadre de l’article R. 122-4 du code de la construction et de l’habitation.
2.1. Missions principales
Relations avec l’administration
- être l’interlocuteur unique auprès des autorités ;
- assister aux visites périodiques des commissions de sécurité ;
- viser les dossiers techniques de travaux prévus aux articles GH 4 et GH 65.
Suivi des prescriptions
- informer sans délai le propriétaire et le syndic des notifications émises ;
- transmettre les observations issues des rapports d’organismes agréés ;
- présenter les travaux correctifs à engager.
Contrôle de l’organisation sécurité
- vérifier l’existence des contrats d’entretien et de vérification ;
- s’assurer de la réalisation des visites réglementaires ;
- contrôler la mise en place du service de sécurité incendie.
Suivi technique et documentaire
- vérifier les consignes générales et particulières ;
- contrôler la cohérence des contrats de maintenance ;
- s’assurer de l’existence et de la mise à jour du DTA.
Le texte précise aussi que le mandataire doit vérifier le bien-fondé des travaux proposés par les entreprises de maintenance ou par le syndic, effectuer des visites de site s’il n’y travaille pas en permanence et se tenir constamment informé de l’évolution des dossiers.
Le mandataire n’est pas un simple relais documentaire. Il constitue une véritable fonction de pilotage de la sécurité incendie entre le propriétaire, l’exploitation, les entreprises, les organismes agréés et les autorités publiques.
Le mandataire suppléant complète cette action, afin qu’il existe une continuité réelle de suivi et de représentation.
3. Entretien des installations — article GH 59
Le propriétaire est tenu de faire effectuer l’entretien des installations techniques et de sécurité de l’immeuble dans le cadre de l’article R. 122-16 du code de la construction et de l’habitation.
Ces installations doivent être :
- exploitées par des personnes compétentes ;
- maintenues en bon état de fonctionnement ;
- couvertes en permanence par un contrat d’entretien.
Les agents du service de sécurité incendie et d’assistance à personnes doivent connaître et appliquer les procédures d’exploitation de ces installations afin d’en faire usage de manière opportune.
4. Surveillance, exercices et information des occupants — article GH 60
Le propriétaire doit organiser la sécurité incendie en exploitation de manière active et continue. Le texte lui impose plusieurs obligations structurantes.
4.1. Mise en place du service de sécurité
Dès le début des travaux de second œuvre, le propriétaire met en place un service permanent de sécurité incendie et d’assistance à personnes, ainsi que des moyens de secours adaptés aux risques à combattre.
4.2. Exercices
Au moins une fois par an, dans les immeubles visés à l’article R. 122-17, le propriétaire organise un exercice d’évacuation de chaque compartiment, avec mise en œuvre des fonctions de sécurité après sensibilisation d’un détecteur automatique d’incendie dans une circulation horizontale commune.
Il ne s’agit pas seulement de “faire sortir des personnes”. L’exercice doit tester la logique IGH : alarme compartimentée, réactions du SSI, évacuation de première phase, fonctionnement des dégagements, rôle du service de sécurité et comportement des occupants.
4.3. Notes d’organisation de l’évacuation
Le propriétaire doit établir :
- une note définissant l’organisation de l’évacuation de première et de deuxième phase ;
- une note définissant les modalités de réalisation d’une évacuation générale ;
- des dispositions précisant la prise en charge des personnes en situation de handicap.
4.4. Information et affichage
Le propriétaire doit aussi :
- établir et afficher les consignes d’incendie ;
- afficher les plans d’évacuation près des accès aux escaliers et aux ascenseurs ;
- informer les occupants des conditions dans lesquelles est assurée la protection incendie de l’immeuble ;
- joindre aux actes de vente et contrats de location une notice relative aux obligations des occupants.
Lecture pratique
En IGH, les occupants doivent comprendre que leur sécurité dépend du respect des consignes, de la discipline dans les dégagements, du maintien des performances du compartiment et du bon usage des locaux. Le bâtiment n’est pas auto-protecteur sans comportement adapté.
5. Limitation de la charge calorifique surfacique — article GH 61
Après la charge calorifique de la construction visée à l’article GH 16, le règlement encadre ici la charge calorifique liée à l’exploitation : revêtements, mobilier, agencement, stores, équipements courants, etc.
5.1. Valeur de base
La charge calorifique des éléments non pris en compte au titre de GH 16 doit être inférieure à 480 MJ/m² de surface hors œuvre nette en moyenne par compartiment.
Si la limite fixée par GH 16 n’est pas atteinte, le maître d’ouvrage ou le propriétaire peut ajouter la différence calorifique disponible à cette valeur limite.
5.2. Compartiment entièrement protégé par extinction automatique
Si un compartiment est protégé en totalité par une installation fixe d’extinction automatique de type sprinkleur ou équivalente, la valeur peut être portée à 680 MJ/m².
| Situation | Valeur admissible |
|---|---|
| Compartiment ordinaire | 480 MJ/m² |
| Compartiment intégralement protégé par extinction automatique | 680 MJ/m² |
5.3. Locaux spécialement aménagés à charge calorifique plus élevée
Certains locaux peuvent dépasser les valeurs ci-dessus, à condition de respecter des exigences très strictes. Dans ce cas, leur charge calorifique n’est pas prise en compte dans le calcul moyen du compartiment, mais plusieurs conditions doivent être réunies :
- surface hors œuvre nette inférieure à 100 m² ;
- protection par sprinkleur ou extinction automatique appropriée ;
- parois présentant un degré coupe-feu variable selon la charge calorifique atteinte ;
- stabilité au feu des éléments porteurs contigus au moins égale au degré coupe-feu des parois ;
- intercommunication étanche aux fumées, coupe-feu 2 heures, sans communication directe avec les dégagements ou CHC.
| Charge calorifique du local spécial | Degré coupe-feu des parois |
|---|---|
| < 880 MJ/m² | REI 180 |
| De 880 à 1 280 MJ/m² | REI 240 |
| > 1 280 et < 1 680 MJ/m² | REI 360 |
Si le compartiment est entièrement protégé par sprinkleur, ces exigences peuvent être atténuées jusqu’à 2 heures pour les parois.
5.4. Cas particulier des archives papier
Pour les locaux exclusivement réservés à l’archivage de papiers, il n’y a pas de limitation de charge calorifique si certaines conditions sont remplies, notamment :
- respect des conditions de surface, d’extinction automatique et d’intercommunication ;
- parois REI 240 ;
- éléments porteurs concernés stables au feu R 360.
5.5. Vérification et justification
Dans les locaux autres que d’habitation, les occupants doivent faire établir par un organisme agréé un rapport de vérification de conformité de la charge calorifique :
- dans l’année qui suit l’installation dans les lieux ou toute modification importante ;
- puis tous les cinq ans.
Les halls d’entrée font l’objet d’une limitation spécifique :
- 50 MJ/m² de surface hors œuvre nette ;
- ou 100 MJ/m² s’il existe une installation d’extinction automatique fixe adaptée aux risques dans le hall.
En IGH, le mobilier, les archives, les banques d’accueil, les agencements, les stores ou les densités de stockage ne relèvent pas seulement du confort d’exploitation. Ils modifient directement la stratégie de sécurité incendie du compartiment.
6. Service de sécurité incendie et d’assistance à personnes — article GH 62
Le service de sécurité incendie et d’assistance à personnes est placé sous la direction d’un chef de service, qui ne peut avoir la responsabilité que d’un seul PCS. Les modalités de qualification du personnel permanent relèvent des textes spécifiques du ministère de l’intérieur.
6.1. Principes d’organisation
- les agents ne doivent jamais être distraits de leur fonction spécifique de sécurité incendie et d’assistance à personnes ;
- ils reçoivent une instruction technique spécialisée ;
- ils sont en liaison permanente avec le PCS ;
- ils doivent pouvoir être rassemblés dans les meilleurs délais.
6.2. Missions principales
Exploitation courante
- assurer une permanence au PCS ;
- organiser des rondes de prévention ;
- suivre le matériel incendie et le registre de sécurité ;
- surveiller les locaux non occupés.
Gestion de l’incident
- diriger les secours en attendant l’arrivée des pompiers ;
- faire appliquer les consignes en cas d’incendie ;
- recevoir les informations sur les ascenseurs bloqués ;
- mettre ensuite le chef d’équipe aux ordres du COS.
Formation et assistance
- entraîner le personnel chargé de l’application des consignes ;
- diriger les personnels de compartiment quand cela est prévu ;
- accompagner les commissions de sécurité.
Travaux et maintenance
- surveiller les travaux visés à l’article GH 65 ;
- délivrer si besoin les permis de feu ;
- veiller à l’entretien et au bon fonctionnement des installations.
6.3. Service commun à plusieurs IGH
Le règlement admet qu’un service de sécurité puisse être commun à plusieurs IGH, mais uniquement sous conditions strictes :
- installation dans un PCS ;
- direction unique ;
- capacité à activer le PCS de chaque IGH concerné ;
- distance maximale de 100 mètres entre le PCS commun et chaque PCS d’immeuble, par cheminements piétons praticables ;
- avis de la commission de sécurité.
Message clé
Dans un IGH, le service de sécurité est une composante réglementaire à part entière. Ce n’est pas un simple poste de surveillance générale, mais un organe essentiel de pilotage incendie, de réaction immédiate et de coordination avec les secours publics.
7. Mise en sécurité des occupants — article GH 63
Lors du déclenchement d’une alarme incendie dans un compartiment, les occupants réalisent une évacuation de première phase en rejoignant un compartiment non concerné. Ils peuvent ensuite effectuer une évacuation de seconde phase vers un point de regroupement défini à l’avance conformément aux dispositions de GH 60.
Pour les personnes en situation de handicap, et notamment les personnes à mobilité réduite, l’évacuation de première phase est toujours réalisée horizontalement, sans traverser le volume sinistré.
L’IGH n’est pas conçu sur le modèle d’une évacuation instantanée et générale. Il repose d’abord sur le compartimentage, la mise à l’abri dans un volume non concerné et la progressivité des mouvements d’occupants.
8. Interdictions diverses — article GH 64
Le règlement fixe plusieurs interdictions permanentes visant à empêcher la dégradation progressive du niveau de sécurité incendie de l’immeuble.
- interdiction d’introduire, de stocker et d’utiliser des combustibles solides, liquides ou gazeux et des hydrocarbures liquéfiés en dehors des cas prévus par le règlement ;
- interdiction de déposer ou d’installer des objets ou matériels dans les dégagements communs lorsqu’ils compromettent le respect des articles GH 23 et GH 61 ;
- interdiction d’appliquer de nouveaux revêtements de parois sans avoir préalablement enlevé les anciens ;
- interdiction de réaliser des travaux ou modifications diminuant les qualités de réaction ou de résistance au feu des éléments immobiliers.
Le texte prévoit une exception limitée pour certaines infirmeries, locaux de soins ou équipements de soins familiaux, sous réserve que les quantités stockées restent limitées à la consommation courante et que les appareils électroménagers ne soient pas destinés aux opérations de cuisson.
9. Précautions à prendre durant certains travaux — article GH 65
9.1. Travaux soumis à mesures de prévention
Les travaux de maintenance, d’entretien ou de nettoyage susceptibles :
- d’entraîner une gêne dans l’évacuation des personnes ;
- ou de créer des dangers d’éclosion et d’extension du feu ;
doivent faire l’objet de mesures de prévention adaptées de la part du service de sécurité incendie et d’assistance à personnes.
9.2. Cas nécessitant une autorisation préalable
Une autorisation doit être sollicitée lorsque :
- la gêne doit excéder 48 heures ;
- les travaux nécessitent l’introduction d’appareils utilisant des combustibles liquides ou gazeux en quantité excédant 21 kg ;
- les travaux sont susceptibles d’entraver l’intervention des secours publics.
La demande doit être présentée un mois avant le début des travaux, avec les documents permettant d’en apprécier l’importance et les mesures de protection retenues.
L’autorisation peut fixer des conditions particulières à observer. Une copie est transmise au centre de secours où l’immeuble est répertorié. Sans réponse de l’administration dans le délai prévu, l’autorisation est réputée accordée.
9.3. Cas d’urgence
En cas d’urgence, les travaux peuvent être réalisés immédiatement, à condition qu’une déclaration mentionnant la nature des travaux et les mesures compensatrices prises soit adressée à l’autorité compétente.
9.4. Travaux par points chauds
Les travaux dits par points chauds — soudage, oxycoupage, meulage, etc. — doivent faire l’objet d’un permis de feu tel que défini à l’article GH 3.
Le permis de feu n’est pas une formalité administrative secondaire. C’est un document de prévention qui encadre les mesures à prendre avant, pendant et après l’intervention, avec définition des risques, surveillance et moyens de première extinction.
10. Fiche mémo exploitation IGH
- le mandataire de sécurité est l’interlocuteur unique des autorités pour l’application du règlement ;
- les contrats d’entretien, procédures, consignes et rapports doivent être annexés au registre de sécurité ;
- des exercices d’évacuation doivent être organisés au moins une fois par an selon la logique compartimentée de l’IGH ;
- la charge calorifique d’exploitation est réglementée et doit être justifiée, contrôlée et maîtrisée ;
- le service de sécurité incendie et d’assistance à personnes assure la permanence, les rondes, le suivi technique, la gestion initiale du sinistre et la surveillance des travaux ;
- la mise en sécurité des occupants repose d’abord sur l’évacuation de première phase vers un autre compartiment ;
- les propriétaires, occupants et exploitants ne doivent pas introduire de combustibles hors cas admis, encombrer les dégagements ou dégrader les performances au feu du bâtiment ;
- les travaux sensibles doivent être accompagnés de mesures compensatoires, voire d’une autorisation préalable ;
- les travaux par points chauds nécessitent un permis de feu.